Le Compensazioni

L’istituto delle “compensazioni edilizie” (o urbanistiche) ha visto la luce con la variante denominata “Piano delle Certezze” (approvata con deliberazione della Giunta comunale n. 856 del 10 settembre 2004, a seguito della prima “Variante delle certezze” del 1997), per poi confluire nel nuovo Piano Regolatore Generale (Prg) della città di Roma (deliberazione di Consiglio Comunale n. 33 del 2003), definitivamente approvato nel 2008.
In particolare, il nuovo Prg prevede, per la sua attuazione, diversi meccanismi perequativi il cui funzionamento è regolato dalle Norme tecniche di attuazione (Nta) [precisamente al capo IV - “Criteri e modalità di perequazione” - delle “Disposizioni generali” di cui al Titolo I (artt. 17- 22)]. Tali strumenti di perequazione sono cinque: gli Ambiti di compensazione, il contributo straordinario, le compensazioni urbanistiche, gli incentivi per il rinnovo edilizio e la cessione compensativa. Alle compensazioni previste nel Piano delle certezze si sono aggiunte, poi, quelle previste per i comprensori “Tor Marancia” e “Casal giudeo”.
L’istituto delle compensazioni viene introdotto, appunto, per “compensare” le capacità edificatorie sacrificate dalla previsione di aree destinate dal Comune alla realizzazione di un sistema di salvaguardia ambientale. In altri termini, si consente al proprietario dell’area inizialmente considerata edificabile o al titolare del diritto di edificare, qualora non possa più esercitare tale diritto “per effetto di vincoli sopravvenuti diversi da quelli di natura urbanistica”, la facoltà di chiederne l’esercizio su un’altra area del territorio comunale, di cui abbia ovviamente acquisito la disponibilità a fini edificatori. Si realizza così la “traslazione” del diritto di edificare su un’area diversa, previo accoglimento, da parte del Comune, dell’istanza e solo a seguito della cessione a quest’ultimo, a titolo gratuito, dell’area oggetto del vincolo sopravvenuto.
In questo modo si conferisce all’Amministrazione Comunale, che stia per approvare il progetto preliminare di un’opera pubblica, la possibilità di esperire una procedura alternativa a quella espropriativa, la quale passa necessariamente attraverso l’indennizzo del privato. Nell’ambito delle compensazioni edilizie, invece, non viene in rilievo alcun obbligo d’indennizzo, stante la peculiare struttura di questo strumento, che si basa sull’equivalenza economica tra il bene espropriando e quello oggetto di compensazione urbanistica, escludendo quindi il verificarsi una perdita economica per il privato.
La misura di edificabilità da localizzare è infatti determinata, non sulla base di un rapporto di mero trasferimento delle cubature originarie nella nuova area, bensì secondo un calcolo che, per quantità e destinazioni d’uso, si basa sul principio di equivalenza del complessivo valore immobiliare originario rispetto alla edificabilità da compensare nella nuova area. Ciò determina spesso un aumento estremamente rilevante delle cubature oggetto del diritto edificatorio nell’area “di atterraggio”, poiché queste aree sono solitamente meno centrali rispetto a quelle su cui insisteva l’originario ius aedificandi e pertanto, avendo un valore commerciale inferiore, dovranno prestarsi a un intervento d’edificazione molto maggiore, sì da mantenere inalterato il valore economico dell’operazione di compensazione.
Uno strumento così congegnato sembra andare ben oltre il dettato costituzionale (art. 42 Cost.), in base al quale la funzione sociale della proprietà consente la compressione del diritto di costruire senza obbligo di indennizzo o compensazioni. La determinazione degli indici di edificabilità, infatti, rientra nella ordinaria potestà conformativa del territorio attribuita alle amministrazioni, le quali tuttavia, in sede di bilanciamento fra gli interessi pubblici e quelli privati, non posso mai sacrificare i secondi senza prevedere alcun ristoro alla lesione del diritto soggettivo, tant’è che nel nostro ordinamento giuridico l’espropriazione per pubblico interesse è legata all’indennizzo del privato. Ma nell’istituto delle compensazioni si prevede molto di più di un indennizzo, il quale si attesta su un valore ben inferiore rispetto a quello commerciale del bene. Con le compensazioni, infatti, il perseguimento del pubblico interesse (e ad oggi la salvaguardia di valori paesaggistici e ambientali
e la destinazione di aree urbane a verde pubblico rispondono a un bisogno quanto mai sentito dalla collettività, in vista del miglioramento della vivibilità del territorio, a maggior ragione in una metropoli come Roma) deve risultare neutrale nei confronti del privato, cui va garantito, non il diritto a un equo indennizzo, né il diritto a vedere inalterato in termini quantitativi il diritto edificatorio originario, ma addirittura gli va assicurato lo stesso margine di guadagno stimato per l’intervento edilizio venuto meno.

2 Responses to “ Le Compensazioni”

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  2. Mille voci contro l’I-60 | Coordinamento Salviamo il Paesaggio Roma e Provincia

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